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任意売却物件購入検討してから契約に至るまで メリット・デメリット がいるパパブログ

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任意売却物件購入検討してから契約に至るまでの話 がいるパパブログ

 

がいるパパ
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お久しぶりです がいるです

住宅購入は新築、中古、リノベーション物件など色々な

選択肢があります。その中で任意売却物件は中古住宅の中の

さらに特殊な物件です

今まで、新築戸建てで物件を探してきた私にとって

任意売却物件の購入を進めていく上で、苦労や

ギャップを感じたことを記事にしてみたいと思います

記事を読んで欲しいこんな人

・任意売却物件の購入を検討している人

・購入までに至る流れを知りたい人

・任意売却物件の注意点を知りたい人

 

任意売却物件と新築や通常の中古物件と違うと感じた点は

・弁護士や債務者(保証会社)が関係してくるので時間がかかる

・住宅購入時の保証がない(設備、建物の躯体構造,雨漏りなど)

これらを踏まえて、検討していくことが必要になります

内見から契約までの流れ

おおまかな流れは下記の通りでした

物件内見 → 物件の中身について質問 → 銀行にローン事前審査

→ 購入希望申請 → 重要事項説明書、売買契約書、手付金

→ 借り入れ銀行 金消契約 → 売主さん側と同席し支払い、引き渡し、契約

当時、急いでいた理由があり

・火災保険の10年契約期間が22年9月末までだった

・世界情勢もあり、住宅ローン金利の動向が怪しかった

上記が理由でした

金利については、長い目で見ると予期できないのは前提ですが、

ある程度低金利の状態の時にローンを組みたかったというのが

理由としてあります

 

また火災保険も内見当時は余裕で間に合うだろうと思っていたため、

最後の最後でドタバタすると思っていませんでした

 

任意売却物件の購入(契約)するまでの時間が長い

私自身が検討していた物件を見つけて、最終的な契約に至るまでの期間は

約3か月半程度です

当時、売物件には住まわれていなかったのもあり、最初の内見時に仲介業者からは

「1か月半くらいで引き渡し出来ますよー」

と言われその言葉を信じていました(結局嘘でしたが)

新築建売や通常の中古物件だと早いと1か月程度で

引き渡しまでに至ると聞いていたため、当時はこんなに

長く時間がかかると思っていませんでした。。。。

任意売却物件は売主さんがどういった形態で物件を

売りに出されているかいくつかあるようです

・任意売却物件を扱う不動産仲介業者に直接依頼する

・弁護士を通して不動産仲介業者に物件販売を依頼する

不動産仲介業者も任意売却物件を扱った経験がある所は

あまりないようです。実際に今回買主側の仲介業者さんは

全く無知識でした(後から知ったことですが…)

売主の判断だけでは了承が得られない内容がある

中古物件の場合、売りに出す際は物件価格を見積もりしてもらって

売りに出すのが一般的ですが、

・ローン支払いが完済している

・物件が売れた金額で返済できる

上記であれば問題ないのですが、物件を売れてもローン支払いが

残ってしまう場合、保証会社に物件を売りに出す価格を了承

してもらわなければなりません

また、今回は弁護士が間に入っていたため、

自分 → 買主側の不動産仲介業者 → 売主側の仲介業者 → 弁護士 → 売主さん

間にたくさん入っていたため、1つ確認や書類のやり取りをするだけで、

長いと3週間程度かかることもありました

特に、銀行に事前審査を出して、物件購入希望を伝えてからの返事が

3週間程度で長かったと記憶しています

 

 

購入して振り返ってみると

・任意売却

・土地が少し特殊

・家に付いている設備の書類変更が必要なものが付いている

今のところは給湯器の一部部品故障くらいで

費用も予想の範囲内で収まっている程度ですが、

任意売却の場合、設備等の不良は免責されるため、

大きな欠陥や設備故障があったりしたら、買主側が負担のリスクがあります

家の状況や排水管など内見時に本当に色々見て大丈夫だろうと

思っていましたが、かなりリスクがあることだったと思います

 

もし、これから任意売却物件の購入を検討されるのであれば、

・リフォーム・修繕に必要な費用を仮でも300万程度見ておく

・住宅状況の告知書の確認

・内見時に不審に思った点はとにかく聞く

・ホームインスペクションを入れて家の状態を確認する

(売主さんの許可、費用負担は必要)

想定外の費用がかかることもあります

任意売却物件は通常売りに出される金額よりお得な分、リスクもあります

本気で考えるのであれば、しっかりと調べる必要があるでしょう

 

 

 

 

 

 

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